La demanda de vivienda en España continúa creciendo a un ritmo superior al de la oferta disponible. Así lo recoge el informe sectorial de Gibobs.com, una startup fintech especializada en la búsqueda gratuita de hipotecas, que señala que entre enero y junio de 2026 se crearon 112.801 nuevos hogares.
Frente a esta evolución, durante 2025 se finalizaron 91.896 viviendas, una cifra muy inferior a las 280.000 unidades que el Banco de España considera necesarias cada año. De este modo, las viviendas terminadas apenas permiten cubrir un tercio de la demanda anual.
El desequilibrio entre la oferta y las necesidades del mercado se mantiene desde hace varios años. Según el informe, el déficit acumulado de vivienda desde 2021 se sitúa en torno a las 750.000 unidades. La falta de construcción suficiente provoca que la diferencia entre la oferta y la demanda se traslade de un ejercicio al siguiente, dificultando su reducción.
El estudio identifica tres factores principales que sostienen la demanda de vivienda. El primero es la evolución del mercado laboral, cuya tasa de paro se situó en el 9,87 % durante el segundo trimestre de 2026. El segundo es el acceso a la financiación: en el primer trimestre del año, el esfuerzo hipotecario alcanzó el 36,1 % de los ingresos de los hogares, es decir, algo más de un tercio.
El tercer factor es la presencia de compradores extranjeros, que protagonizan aproximadamente una de cada seis operaciones de compraventa en España. Su peso es especialmente significativo en algunas zonas, como Alicante, donde representan cerca de la mitad de las compras, y Málaga, donde superan un tercio.
En este contexto, marcado por una demanda elevada y una oferta que no crece al mismo ritmo, el precio registrado de la vivienda alcanzó los 2.487 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 9,2 % respecto al mismo periodo del año anterior.
“Cuando solo llega al mercado una de cada tres viviendas que se necesitan, los compradores compiten por las que hay disponibles y esa competencia se traslada al precio”, explica Jorge González-Iglesias Baeza, CEO y cofundador de Gibobs.com.
Una oferta que no responde a corto plazo
Construir más vivienda lleva tiempo. El proceso exige comprar suelo, obtener la licencia, construir y entregar, y cada fase añade plazos y costes. El suelo urbano cuesta 207,8 €/m², el nivel más alto desde 2011 y un 15,3% más que un año antes. A esto se suman las licencias, que tardan 18 meses en Valencia y en el área metropolitana de Madrid, como mínimo, y 6 meses en los municipios de menos de 50.000 habitantes, siendo muy optimistas. Mientras tanto, en los mercados prime, las zonas de mayor demanda, la vivienda nueva se vende en un plazo de 3 a 6 meses y el stock está en mínimos.
“El suelo está en máximos, las licencias necesitan, como mínimo, entre seis y dieciocho meses, y a veces un plazo mayor, y la obra nueva se vende en pocos meses. En estas condiciones, el equilibrio entre hogares y viviendas se ajusta por precio. Mientras las viviendas terminadas no se acerquen al número de hogares que se forman, la presión sobre los precios seguirá presente”, analiza González-Iglesias Baeza.
El papel de la financiación alternativa en la oferta de vivienda
Por otro lado, a la lentitud de las licencias se suma el tiempo que los proyectos tardan en convertirse en viviendas terminadas. Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y del Ministerio de Transportes, en 2025 se visaron 139.016 viviendas y se iniciaron 137.330, una actividad que no se tradujo en el mismo número de viviendas entregadas.
A esa brecha entre lo que se empieza y lo que se entrega se añade una financiación bancaria que no acompaña. En concreto, el crédito promotor creció solo un 1,3% en 2025, según el Banco de España, un ritmo por debajo de las necesidades del sector. Además, la situación se complica más si se tiene en cuenta cómo funciona ese crédito ya que para acceder a él, el promotor debe haber vendido sobre plano entre el 40% y el 80% de las viviendas. Incluso cumpliendo ese requisito, la banca financia solo entre el 55% y el 65% del coste de la promoción, por lo que el resto debe salir del capital propio, y los primeros fondos pueden tardar entre tres y seis meses en llegar.
Bajo este contexto, la financiación alternativa se posiciona como una opción real frente a la banca gracias al tiempo que permite ahorrar a los promotores.
Según las cotizaciones analizadas por Gibobs en 2026, el tipo nominal del préstamo promotor alternativo se sitúa entre el 9,5% y el 13,25%, con comisiones de apertura de entre el 2% y el 7,5%. En términos de coste all-in anualizado, un préstamo promotor no bancario oscila entre el 11,5% y el 15,1%. A cambio, esta financiación permite iniciar la obra sin esperar a la preventa y reducir la aportación de fondos propios hasta el 15% del coste. Además, permite disponer de los fondos en un plazo de entre dos y ocho semanas.
“La financiación alternativa tiene un coste financiero superior al de la banca, pero el promotor lo asume a cambio de empezar antes y de poder encadenar más promociones con el mismo capital. Cuando se tienen varias operaciones en cartera, ese tiempo ganado compensa la diferencia de coste«, sentencia el CEO de Gibobs.com.
