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Las provincias de Alicante, Málaga y Almería lideran el dinamismo inmobiliario de compraventa

El mercado inmobiliario vive momentos convulsos a causa de la situación económica actual. El número de hipotecas firmadas no hace más que bajar, una mala señal para el sector. A pesar de esto, hay zonas donde la dinámica del mercado de compraventa de segunda mano son más dinámicas que otras. Entre estas provincias están Alicante, Málaga y Almería. Si la media nacional son 2,57 compraventas anuales de segunda mano por cada 100 vivienda, en la provincia de Alicante esta cifra aumenta hasta las 4, 3,9 en Málaga y 3,56 en Almería.

Estos datos se extraen del estudio Dinamismo del mercado inmobiliario en España elaborado por la Cátedra de Empresa Grupo Tecnocasa – Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Análisis del mercado de la vivienda, que en su edición de 2022 analiza el dinamismo del mercado inmobiliario en España en vivienda de segunda mano, obra nueva y, por primera vez, vivienda protegida.

El estudio se realiza a partir de estas tres premisas (segunda mano, obra nueva y vivienda protegida) en diferentes niveles geográficos (Comunidad Autónoma, provincia y, finalmente, población). Las fuentes utilizadas son de información pública: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) y el Catastro, y para el estudio se ha utilizado la ratio de rotación, porcentaje que mide las ventas anuales que se realizan cada 100 viviendas.

Mercado de segunda mano

En relación a la vivienda de segunda mano, vemos que las CCAA más dinámicas, y con ello con más actividad inmobiliaria, son Comunitat Valenciana, Illes Balears, Región de Murcia, Canarias, Andalucía, Cataluña y Comunidad de Madrid. Todas estas CCAA muestran una actividad por encima de la media nacional (que se sitúa en 2,57 ventas por cada 100 viviendas). Gráficamente, las CCAA más dinámicas son las ubicadas en la costa mediterránea, las islas (Baleares y Canarias) y la Comunidad de Madrid. De entre las menos dinámicas destacan Extremadura, Castilla y León y Galicia.

Si acotamos el territorio, las provincias más dinámicas en 2022 son: Alicante, Málaga, Almería, Las Palmas, Girona e Illes Balears. Todas ellas con un número de operaciones por encima de la media nacional. Además, si en la media nacional son 39 años los necesarios para renovar el parque de viviendas al ritmo actual de compraventas, en estas provincias se necesitarían muchos menos años, de los 25 años en Alicante a los 33 años en Girona e Illes Balears. Por el lado bajo de la tabla, las provincias menos dinámicas son Teruel, Pontevedra, Zamora, Lugo y Ourense.

Finalmente, si hacemos la comparativa por poblaciones (ciudades con un mayor parque de viviendas), destacan por encima de la media y por ello como las más dinámicas, las ciudades de Alicante, Murcia y Madrid. Barcelona se caracteriza por mostrar un importante cambio de tendencia. La capital catalana ha pasado de estar entre las 4 ciudades más dinámicas hasta 2016 a situarse en las últimas posiciones de la lista a partir de 2018, con una cierta recuperación en el último año.

Mercado de obra nueva

Si analizamos el dinamismo en obra nueva por CCAA, vemos que las más dinámicas en 2022 han sido Navarra, Melilla, Comunidad de Madrid, País Vasco, Illes Balears, Comunitat Valenciana y Andalucía. Todas ellas con una ratio de rotación por encima de la media nacional (0,27 compraventas por cada 100 viviendas). Contrariamente, las menos dinámicas en 2022 han sido Ceuta, Galicia y Extremadura.

Por provincias, las más dinámicas en obra nueva son Málaga, Navarra, Melilla, Álava, Guipúzcoa, Alicante y Madrid. Por poblaciones, destacan desde 2018 por un gran crecimiento en obra nueva, las ciudades de Málaga, Alicante y Valencia. Contrariamente, Barcelona destaca por su disminución y por un bajo dinamismo en obra nueva desde el año 2012.

Mercado de vivienda protegida

El último ámbito de análisis del estudio es el dinamismo en el mercado de la vivienda protegida. En este caso, la ratio es la más baja entre los 3 tipos de viviendas estudiadas, debido a que hay una menor cantidad de viviendas de esta tipología. Por este motivo, la ratio de rotación a nivel nacional es de 0,10 compraventas por cada 100 viviendas.

En vivienda protegida, las comunidades más destacadas son Comunitat Valenciana, País Vasco, Andalucía y Comunidad de Madrid. Por su parte, las menos destacadas son Ceuta, Galicia, Aragón, las islas (Balears y Canarias) y Cataluña. Islas Balears, Cataluña y Galicia son las comunidades menos dinámicas en vivienda protegida a lo largo de la última década.

Por provincias, las más dinámicas son Valencia, Cádiz, Álava y Sevilla. Las menos, Ceuta, Teruel, Ourense y Pontevedra.

Si acotamos por población, a lo largo del tiempo vemos que las ciudades de Valencia y Sevilla han sido líderes entre 2012 y 2022, con tendencias diferentes. Mientras que Valencia ha tenido una tendencia positiva y constante, Sevilla tiene altibajos a lo largo de los años. Finalmente, en el umbral bajo se sitúan Barcelona y Palma de Mallorca, las poblaciones menos dinámicas en vivienda protegida durante toda la serie histórica.

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